2級FP技能検定（2022年9月実施）解答・解説　問題40～42

問題４０
決算書に関する次の記述の うち、最も適切なものはどれか。
１．損益計算書の売上総利益の額は、売上高の額から売上原価の額を差し引いた額である。
２．損益計算書の営業利益の額は、経常利益の額から販売費及び一般管理費の額を差し引いた額である。
３．損益計算書の税引前当期純利益の額は、営業利益の額から特別損益の額を加算・減算した額である。
４．貸借対照表の資産の部の合計額と負債の部の合計額は一致する。

正解　１

１：正しい。売上総利益の金額は、売上高の額から売上原価の額を差し引いた額です。
２：誤り。営業利益の額は、売上総利益から販売費および一般管理費の額を差し引いた額です。
３：誤り。税引前当期純利益の額は、経常利益に特別損益を加算し、特別損失を差し引いた額です。
４：誤り。貸借対照表の資産の部の合計額と一致するのは、負債の部と純資産の部の合計金額です。

問題４１
不動産の登記や調査に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．同一の不動産について二重に売買契約が締結された場合、譲受人相互間においては、売買契約の締結の先後にかかわらず、原則として、所有権移転登記を先にした者が当該不動産の所有権の取得を対抗することができる。
２．抵当権の設定を目的とする登記では、債権額や抵当権者の氏名または名称は、不動産の登記記録の権利部乙区に記載される。
３．一般に公図と呼ばれる地図に準ずる図面は、地図が登記所に備え付けられるまでの間、これに代えて登記所に備えられているものであり、一筆または二筆以上の土地ごとに土地の位置、形状および地番を表示するものである。
４．不動産の登記事項証明書の交付を請求することができるのは、当該不動産の利害関係者に限られる。

正解　４

１：正しい。不動産の所有権について、第三者と対抗するには不動産登記が必要です。先に所有権移転登記をした買主が、所有権を主張できますので、題意に沿っています。
２：正しい。不動産登記簿の構成は、表題部に「不動産の所在地」、「面積」、「構造」などが記載されます。権利部の「甲区」には、「所有権の保存」、「所有権の移転」、「差押え」、「仮処分」等が記載され、「乙区」には所有権以外の権利（抵当権、先取特権、賃借権など）が記されます。
３：正しい。公図は、登記簿以外に不動産の内容を確認できる書類の一つで、地図に準ずる図面であるため、題意に沿っています。
４：誤り。登記事項証明書は、原則として、手数料を支払えば誰でも交付を請求することができます。

問題４２
不動産鑑定評価基準における不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法および収益還元法に大別され、 鑑定評価に 当 たっては、 対象不動産 に係る 市場の特性等を考慮し、これらのうち最も適した１つの手法 に限定 して適用することとされている。
２．最有効使用の原則は、不動産の効用が最高度に発揮される 可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として 不動産の価格が 形成されるとする原則 である 。
３．原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
４．収益還元法は、対象不動産が賃貸用不動産である場合だけでなく、自用の不動産であっても、賃貸を想定することにより適用されるものであるとされている。

正解　１

１：誤り。不動産の鑑定評価の手法は、題意のとおりですが、適用にあたっては、地域分析および個別分析します。把握した分析結果をもとに、市場の特性等を適切に反映した複数の手法を適用することとされています。
２：正しい。最有効使用の原則は、不動産を利用することによる利益が最大となるような活用方法を基準として価格を決定することをいいますので、題意に沿っています。
３：正しい。原価法は、対象不動産を再調達した時の価格を求め、そこから、建物の老朽具合や周辺環境の変化に応じて、どれだけ減価修正するべきかを勘案して価格を決める手法です。
４：正しい。国土交通省の不動産鑑定評価基準によると、収益還元法は、自用の住宅地であっても、賃貸を想定することにより適用されるとされているため、題意に沿っています。